Polska ustawa AML powstała jako rezultat implementacji Dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady UE nr 2015/849.

Zgodnie z ustawą, pośrednicy nieruchomości należą do grupy instytucji obowiązanych (czyli takich, których  produkty lub usługi mogące być wykorzystane wbrew ich przeznaczeniu do prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu). Lista kategorii instytucji obowiązanych znajduje się w art. 2 ust. 1 ustawy.

Instytucje obowiązane podlegają kontroli Generalnego Inspektora Informacji Finansowej (GIIF). Zakres kontroli dotyczy stopnia wypełnienia obowiązków w obszarze przeciwdziałania praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu.

Co ustawa AML oznacza to dla pośredników nieruchomości? 

Zgodnie z ustawą, instytucje obowiązane, w tym pośrednicy nieruchomości: 

• rozpoznają i oceniają ryzyko prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu związane ze stosunkami gospodarczymi zawieranymi z klientami lub z transakcjami okazjonalnymi realizowanymi przez nich. 
• na bazie tego ryzyka i jego oceny stosują środki bezpieczeństwa finansowego, których zadaniem jest przede wszystkim uzyskanie informacji na temat ich klientów oraz celu, dla którego korzystają oni z usług i produktów oferowanych przez instytucje obowiązane.
• zawiadamiają GIIF o okolicznościach, które mogą wskazywać na podejrzenie popełnienia przestępstwa prania pieniędzy lub finansowania terroryzmu, jak również o przypadkach powzięcia uzasadnionego podejrzenia, że określona transakcja lub określone wartości majątkowe mogą mieć związek powyższymi przestępstwami.
• na żądanie GIIF instytucje obowiązane blokują rachunki i wstrzymują transakcje oraz przekazują lub udostępniają mu posiadane informacje i dokumenty.
  

Do środków bezpieczeństwa finansowego, stosowanych przez instytucje obowiązane wobec swoich klientów należą:

• identyfikacja klienta oraz weryfikacja jego tożsamości (w tym także pełnomocnika/reprezentanta klienta);
• identyfikacja beneficjenta rzeczywistego, w tym weryfikacja jego tożsamości;
• ocena stosunków gospodarczych i, stosownie do sytuacji, uzyskanie informacji na temat ich celu i zamierzonego charakteru;
• bieżące monitorowanie stosunków gospodarczych klienta, w tym:
  
  • analiza transakcji przeprowadzanych w ramach stosunków gospodarczych w celu zapewnienia, że transakcje te są zgodne z wiedzą instytucji obowiązanej o kliencie, rodzaju i zakresie prowadzonej przez niego działalności;
  • badanie źródła pochodzenia wartości majątkowych będących w dyspozycji klienta - w przypadkach uzasadnionych okolicznościami;
  • zapewnienie, że posiadane dokumenty, dane lub informacje dotyczące stosunków gospodarczych są na bieżąco aktualizowane.

   

Oznacza to, że każde biuro pośrednictwa w zakresie nieruchomości podjąć powinno następujące kroki: 

• wdrożenie procedury przeciwdziałania praniu pieniędzy, indywidualnej, w zależności od rodzaju prowadzonej działalności;
• analiza transakcji pod kątem oceny ryzyka prania brudnych pieniędzy oraz zgłoszenie transakcji do GIIF w przypadku stwierdzenia naruszeń;
• zapewnienie swoim pośrednikom nieruchomości odpowiednich szkoleń w zakresie realizacji obowiązków wynikających z ustawy ALM;
• przygotowanie oceny ryzyka, czyli dokumentu, w którym instytucja obowiązana określa ryzyko prania pieniędzy oraz finansowania terroryzmu związane z jej działalnością.
  
  

Kwiecień 2021 – wprowadzenie ważnej dla pośredników poprawki art. 2 pkt 18 

Zgodnie z poprawką dotyczącą art. 2 pkt 18 ustawy, doprecyzowana została definicja pośrednika w obrocie nieruchomościami zgodnie z w/w dyrektywą i wyłączenie z tej definicji pośrednictwa wynajmu i dzierżawy nieruchomości, których miesięczny czynsz jest mniejszy niż równowartość 10 tys. euro.

Dla pośredników nieruchomości oznacza to wyłączenie znacznej liczby transakcji z konieczności stosowania wymogów ustawy, w tym identyfikacji i oceny ryzyka prania pieniędzy/finansowania terroryzmu, weryfikacji klientów, weryfikacji beneficjentów rzeczywistych oraz przeprowadzania szeregu innych czynności w celach związanych z ustawą.

Powyższa poprawka została wprowadzona do ustawy dopiero przez Senat, na wniosek Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości z inicjatywy i przy wsparciu merytorycznym Prezesa Zarządu MAXON Nieruchomości, pana Janusza Irackiego.

Nowelizacja z 31 października

Nowelizacja nakłada na pośredników nieruchomości (oraz pozostałe instytucje obowiązane) szereg dodatkowych obowiązków, m.in.: 

• dodatkowe obowiązki związane z weryfikacją danych w Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych. Instytucje obowiązane nie mogą już opierać się wyłącznie na danych zgromadzonych w CRBR. Muszą samodzielnie przeprowadzać identyfikację struktury własności i kontroli klienta oraz jego beneficjentów rzeczywistych, a następnie porównywać dane z tymi dostępnymi w CRBR, a informację o ewentualnych rozbieżnościach przekazać organowi właściwemu w sprawach. Ustawa nie precyzuje, które rozbieżności należy przekazywać.
• nowe obowiązki wymagane względem stosunków gospodarczych lub transakcji związanej z państwem trzecim wysokiego ryzyka.
• nowe podejście do statusu PEP, oparte na wykazie krajowych stanowisk i funkcji publicznych będących eksponowanymi stanowiskami politycznymi.
  
  

Możliwe kary za niestosowanie przez pośredników procedur AML:

• kary administracyjne (to między innymi, ale nie wyłącznie): 
  
  • kary pieniężne - do wysokości dwukrotności osiągniętej korzyści lub do kwoty 1.000.000 euro;
  • nakaz zaprzestania przez instytucję obowiązaną podejmowania określonych czynności.
• odpowiedzialność karna: niedopełnienie obowiązku przekazanie GIIF podejrzenia o praniu pieniędzy lub przekazanie nieprawdziwych danych jest zagrożone karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. 
• straty wizerunkowe wynikające z nałożonych kar - podanie do wiadomości publicznej informacji o instytucji obowiązanej oraz zakresie naruszenia przepisów ustawy przez tę instytucję.