Rola notariusza w transakcji sprzedaży mieszkania

Notariusz to prawnik pełniący funkcję urzędnika państwowego, którego zadaniem jest czuwanie nad bezpieczeństwem prawno-finansowym transakcji. Każda umowa sprzedaży nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, aby była ważna prawnie. Notariusz nie tylko sporządza umowę, ale również potwierdza tożsamość stron, weryfikuje prawo własności sprzedającego, opisuje w akcie szereg wymaganych dokumentów oraz informuje o obowiązkach podatkowych związanych z transakcją.

Co wpływa na koszty notarialne przy zakupie mieszkania?

Koszty notarialne zależą głównie od:

• Wartości nieruchomości – im droższa nieruchomość, tym wyższe opłaty.
• Rynku, na którym dokonywany jest zakup – koszty mogą różnić się w przypadku mieszkań z rynku pierwotnego (od dewelopera lub cesji praw z umowy deweloperskiej) i rynku wtórnego.

Warto podkreślić, że maksymalne stawki taksy notarialnej są ustalone w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku i są jednolite dla całego kraju. Dodatkowo, do taksy notarialnej doliczany jest podatek VAT w wysokości 23%.

Maksymalne stawki taksy notarialnej

Zgodnie z rozporządzeniem, taksa notarialna jest obliczana następująco:

• Dla wartości do 3 000 zł opłata wynosi 100 zł.

• Dla nieruchomości o wartości od 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł plus 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł.
• Dla wartości od 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł plus 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł.
• Dla mieszkań w cenie od 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł plus 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł.
• Dla nieruchomości o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł plus 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
• Dla mieszkań w cenie od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł plus 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł.
• Dla nieruchomości wartych powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł plus 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, z limitem maksymalnej opłaty wynoszącej 10 000 zł,  a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Przykładowo, jeśli kupujemy mieszkanie o wartości 400 000 zł, taksa notarialna wyniesie 1 010 zł + 0,4% z nadwyżki 340 000 zł, co daje łącznie 2 370 zł netto (plus VAT).

Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania

Oprócz taksy notarialnej, nabywca mieszkania musi uwzględnić następujące opłaty:

1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – 2% wartości nieruchomości, dla mieszkań z rynku wtórnego, przy czym zwolnienie z płatności PCC przysługuje osobom, którym w dniu zawarcia umowy sprzedaży nie przysługiwało prawo własności lokalu, budynku mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ani udział w tych prawach. W przypadku zakupu od dewelopera podatek ten nie jest naliczany. W przypadku cesji praw  należny jest 1% PCC.
2. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej – np.: 200 zł za wpis prawa własności, 200 zł za wpis hipoteki.
3. Koszty wypisów aktu notarialnego –  6 zł netto za każdą stronę.
4. Polisy ubezpieczeniowe i dodatkowe koszty kredytowe – w przypadku zakupu mieszkania na kredyt.

Kto ponosi koszty notarialne?

Zgodnie z polskim prawem, to nabywca mieszkania ponosi koszty związane z zawarciem aktu notarialnego. W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera, zgodnie z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, opłaty są dzielone po równo między kupującego i sprzedającego.

Czy można obniżyć koszty notarialne?

Choć stawki notarialne są regulowane prawnie, notariusz ma prawo ustalać opłatę w wysokości niższej niż maksymalna, dlatego warto porównać oferty różnych kancelarii notarialnych.

Podsumowanie

Podsumowując, koszty notarialne przy zakupie mieszkania stanowią istotny element całkowitych wydatków związanych z transakcją nabycia nieruchomości. Wartość tych kosztów zależy od ceny nieruchomości, co oznacza, że im wyższa cena transakcyjna, tym wyższe wynagrodzenie notariusza. W przypadku nieruchomości o wysokiej wartości, jak dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego, opłaty notarialne mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych, a maksymalna opłata to 10 000 zł.

Warto pamiętać, że oprócz opłat notarialnych pojawiają się także inne koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania. Wśród nich mogą być prowizje, podatki, koszty związane z ubezpieczeniem nieruchomości, podatek od czynności cywilno-prawnych. W przypadku transakcji, które odbywają się przy udziale kredytu hipotecznego, należy uwzględnić także koszty związane z kredytem oraz opłaty bankowe.

W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, opłaty za wynagrodzenie notariusza mogą być podzielone między kupującego a sprzedającego, co wynika z zapisów zawartych w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu. Z kolei, korzystając z kalkulatora kosztów notarialnych, możemy łatwiej oszacować wysokość opłat związanych z danym zakupem i uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

Dlatego warto dobrze przygotować się do transakcji zakupu mieszkania lub domu, uwzględniając wszystkie koszty, które poniesiemy. Korzystając z pomocy notariusza, musimy liczyć się z tym, że oprócz ceny nieruchomości, dodatkowe wydatki związane z zakupem nieruchomości mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych. Niezależnie od tego, czy kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, czy od dewelopera, każda transakcja wiąże się z koniecznością zapłacenia odpowiednich kosztów notarialnych.