Dokumenty potwierdzające tożsamość stron transakcji

Podstawowym krokiem jest potwierdzenie tożsamości osób lub podmiotów biorących udział w transakcji. W tym celu każda ze stron powinna przedłożyć:

• Osoby fizyczne:
• Dowód osobisty lub paszport (numer i seria, data ważności).
• Dane osobowe: imiona i nazwisko, imiona rodziców, PESEL (niezastrzeżony), stan cywilny, miejsce urodzenia, adres zamieszkania.
• Umowa majątkowa małżeńska (jeśli ustanowiona została rozdzielność majątkowa).
• Podmioty prawne (firmy):
• Aktualny odpis z KRS.
• Dane przedstawiciela: imię i nazwisko, numer dowodu osobistego/paszportu, PESEL (niezastrzeżony).

Dokumenty potwierdzające prawo własności nieruchomości

Notariusz ma obowiązek sprawdzić, czy sprzedający faktycznie dysponuje prawem do zbycia nieruchomości. W tym celu wymaga się:

• Podstawa nabycia:
• Akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości (np. akt notarialny sprzedaży, akt darowizny, akt poświadczenia dziedziczenia, postanowienie sądu o nabyciu spadku).
• Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej do sprzedaży, potwierdzające prawo do lokalu w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
• Numer księgi wieczystej:
• Notariusz pobiera odpis elektroniczny księgi wieczystej w celu sprawdzenia aktualnego stanu prawnego nieruchomości.

Pozostałe dokumenty:

• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych: Dokument ten wydaje odpowiedni urząd gminy, a jego celem jest zapewnienie kupującego, że w nieruchomości nikt nie jest zameldowany.
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych: Wydawane przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię mieszkaniową. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu informacja ta znajduje się w zaświadczeniu do sprzedaży.
• Zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej do założenia księgi wieczystej dla  lokali, dla których nie została założona uprzednio KW i w przypadku których nie ma przeszkód do założenia księgi wieczystej (uregulowany stan prawny gruntu pod budynkiem).
• Zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dla nieruchomości nabytych w drodze spadku lub darowizny.

• Zaświadczenie dotyczące położenia nieruchomości na lub poza obszarem rewitalizacji.
• Świadectwo charakterystyki energetycznej (dla lokalu lub domu).

Dla domów z działką dodatkowo:

• Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków.
• Wyrys z mapy ewidencyjnej.
• Zaświadczenie o objęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach.

• Wypis z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub zaświadczenie o jego braku
• Prawomocne oddanie do użytkowania domu.
• Umowy z dostawcami mediów.
• Informacja o tym, że działka posiada dostęp do drogi publicznej lub służebność lub udział w drodze.

Umowa przedwstępna i kredyt hipoteczny

Umowa przedwstępna:

• W przypadku wcześniejszego zawarcia umowy przedwstępnej warto przedłożyć ją notariuszowi. Taki dokument precyzuje warunki transakcji, w tym wysokość zadatku/zaliczki, co ułatwia przygotowanie aktu notarialnego.

Kredyt hipoteczny:

• Gdy zakup nieruchomości jest finansowany z kredytu, należy dostarczyć:
• Umowę kredytową.
• Zaświadczenie z banku o przyznaniu kredytu i do ustanowienia hipoteki.

Obowiązki notariusza i koszt transakcji

Notariusz odgrywa kluczową rolę w transakcji zakupu nieruchomości, jego zadania obejmują:

• Weryfikację stanu prawnego nieruchomości.
• Sprawdzenie kompletności dokumentów.
• Sporządzenie aktu notarialnego.

Koszty:

• Taksa notarialna: Zależna od wartości nieruchomości.
• Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): 2% wartości nieruchomości (dotyczy rynku wtórnego). Osoby, które kupują pierwszą nieruchomość są zwolnione z PCC (na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 295)
• Opłata za odpisy aktu notarialnego.
• Opłaty za wnioski wieczystoksięgowe.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości to złożony proces, który wymaga starannego przygotowania i dbałości o kompletność niezbędnych formalności. Każda transakcja jest unikalna, a rodzaj wymaganych dokumentów zależy od specyfiki nieruchomości, jej pochodzenia (rynek pierwotny lub wtórny) oraz ustaleń między stronami. Skrupulatne przygotowanie przed wizytą u notariusza minimalizuje ryzyko opóźnień i gwarantuje bezpieczny oraz sprawny przebieg transakcji. Nasi doradcy zapewniają profesjonalne wsparcie na każdym etapie zakupu, dbając o komfort i spokój klientów.

Iwona Falkiewicz, Dyrektor Działu Sprzedaży Żoliborz

Artur Mróz, Dyrektor Działu Sprzedaży - Ochota, Targówek

Michał Narkiewicz, Dyrektor ds. Gruntów inwestycyjnych i działek